Respuesta corta: sí, un canadiense puede rentar su condo en Florida mientras está fuera — pero el impuesto por defecto en EE.UU. castiga: retención del 30% sobre la renta bruta, sin deducciones. Sobre US$30,000 de renta, son US$9,000 retenidos antes de pagar cualquier cuenta. La salida que usa la mayoría es la elección de la sección 871(d) del código fiscal: tratar la renta como ingreso efectivamente conectado. Entregas el Formulario W-8ECI a tu administrador para que pare la retención, presentas el Formulario 1040-NR cada año, deduces cuotas de la asociación, predial, seguro, administración, reparaciones, intereses y depreciación, y pagas tasas graduales sobre el neto. Si las deducciones bajan esos US$30,000 a US$4,000 netos, el impuesto federal ronda US$400 en vez de US$9,000 (ejemplo ilustrativo — tu neto depende de tu edificio). Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta, pero un arriendo de seis meses o menos suma cerca de 13% en impuestos de renta transitoria en casi todo Miami-Dade, y Canadá grava la misma renta en casa, con crédito por el impuesto extranjero para no pagar dos veces sobre el mismo dólar. Así se decide si vivir en Miami a temporadas y rentar el resto del año realmente te conviene.
Actualizado: 14 de octubre de 2026.
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Vivir en Miami con un pie en Canadá: las dos formas en que el IRS grava tu renta
| Por defecto: sin elección | Con la elección 871(d) | |
|---|---|---|
| Qué se grava | La renta bruta | La renta neta, tras gastos y depreciación |
| Tasa | 30% fijo, retenido en la fuente | Tasas graduales, como un arrendador de EE.UU. |
| Sobre US$30,000 brutos | US$9,000 retenidos | ~US$400 si el neto es US$4,000 (ilustrativo) |
| Formulario de retención | Ninguno — el inquilino o administrador debe retener | El W-8ECI a tu administrador detiene la retención |
| Declaración anual | Presentas para reclamar reembolsos | Formulario 1040-NR + Schedule E, cada año |
| Deducciones | Ninguna | Asociación, predial, seguro, administración, reparaciones, intereses, depreciación |
La elección se hace en tu 1040-NR, cubre todos tus inmuebles de renta en EE.UU. y sigue vigente hasta revocarla — por eso la siguiente sección importa más que la tasa. Y antes de fijar el precio, contrasta tu expectativa con el costo real de una temporada de 4 meses como snowbird en Miami: la misma lógica de bruto vs. neto aplica al revés cuando eres tú quien renta.
Los formularios, las fechas y la trampa de los 16 meses
El Formulario W-8ECI va a quien te paga — tu administrador o tu inquilino — una vez haces la elección de tributación neta. Sin ese papel, la ley le exige retener el 30% de cada pago bruto. El Formulario 1040-NR vence el 15 de junio para la mayoría de los propietarios canadienses (15 de abril solo si además tuviste salarios en EE.UU. sujetos a retención). Si no tienes número de Seguro Social, pides un ITIN con el Formulario W-7, normalmente junto a tu primer 1040-NR — y un ITIN que no se usa en tres años seguidos expira.
La fecha que de verdad hace daño es silenciosa: según el reglamento del Tesoro 1.874-1, el no residente que declara demasiado tarde — más allá de unos 16 meses tras el vencimiento — puede perder las deducciones por completo y terminar gravado sobre el bruto. Dicho simple: rentar primero y “arreglar los impuestos después” puede convertir una cuenta de ~US$400 en una de US$9,000. La elección también significa declaración cada año, incluso años en pérdida o con el condo vacío después de haber elegido. Si no quieres ese compromiso anual, el consejo honesto de SETTLE es: no rentes el condo.
Lo que muchos no saben
Tu asociación decide antes que el IRS. Los plazos mínimos de arriendo, los topes de rentas por año y las ventanas de aprobación de inquilinos viven en los documentos de tu propio edificio — muchas torres de Miami exigen 6 a 12 meses, o un solo arriendo por año. Una regla adoptada después de tu compra por lo general no te aplica si no la consentiste o compraste antes (Estatuto de Florida 718.110(13)), pero la que ya existía cuando compraste sí, y con toda su fuerza. Lee el paquete de arriendo del edificio antes de poner precio a un solo mes: un mínimo de 12 meses mata el plan popular de rentar solo los siete meses que pasas en Canadá.
La renta corta se grava como habitación de hotel. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta personal, pero rentar por seis meses o menos es “renta transitoria”: 6% de impuesto estatal sobre ventas, 1% de sobretasa discrecional de Miami-Dade y 6% de impuestos turísticos del condado — cerca de 13% en total en casi todo Miami-Dade (14% en Miami Beach). Airbnb y Vrbo recaudan y remiten en las reservas hechas por sus plataformas; una reserva directa, o un administrador sin ese acuerdo, deja el registro y el pago en tus manos.
Rentar cambia el estatus de tu condo en Canadá, no solo en Florida. Canadá grava a sus residentes por el ingreso mundial, así que la renta entra en tu declaración canadiense en dólares canadienses (Guía T4036 de la CRA) y reclamas el impuesto de EE.UU. como crédito por impuesto extranjero en el Formulario T2209. Lo menos obvio: un condo en Florida de uso puramente personal está exento del Formulario T1135, pero un condo en renta es propiedad extranjera especificada — si el costo de tu propiedad extranjera supera C$100,000 en cualquier momento del año, el T1135 es obligatorio. Avísale a tu contador canadiense antes de que entre el primer inquilino, no el abril siguiente. Y como el depósito del inquilino sigue reglas estrictas de Florida aunque tú estés en Toronto, lee cómo funcionan los depósitos de seguridad en Miami antes de que tu administrador cobre el primero a tu nombre.
El hábito de declarar hoy es el reembolso FIRPTA de mañana. Cuando una persona extranjera vende un inmueble en EE.UU., el comprador retiene por lo general el 15% del precio bruto de venta al cierre. Esa retención es un anticipo que se recupera presentando el 1040-NR del año de la venta — un trámite mucho más simple cuando ya tienes ITIN y años de declaraciones de renta limpias detrás.
Cuánto cuesta vivir en Miami: lo que de verdad te deja rentar el condo
Haz la cuenta de cuánto cuesta vivir en Miami sobre el neto, no sobre la renta anunciada. De la renta bruta resta la administración (alrededor de 10% en un arriendo largo, más en temporada), la contabilidad binacional de cada año, los impuestos transitorios de cualquier arriendo de seis meses o menos, y el mes de vacancia que el proceso de aprobación de tu edificio agrega en silencio. Lo que sobrevive a esa cuenta es el alivio real contra tu asociación, tu predial y tu seguro — los tres costos que siguen subiendo rentes o no. Revisa el resto de escenarios en nuestras guías para vivir en Miami antes de firmar tu primer arriendo: el mismo condo que se renta en tres días en una zona puede durar seis semanas vacío dos barrios más allá, al mismo precio.
Preguntas frecuentes
¿El tratado Canadá–EE.UU. baja el 30% sobre la renta?
Para renta de inmuebles, no a una tasa plana menor: aplica el 30% sobre el bruto salvo que hagas la elección 871(d) y tributas sobre el neto a tasas graduales. La elección — no el tratado — es el mecanismo que corrige la cuenta.
¿Florida también grava la renta del condo?
No hay impuesto estatal sobre la renta personal ni declaración estatal por la renta. Pero los arriendos de seis meses o menos cargan impuestos de renta transitoria — cerca de 13% combinado en casi todo Miami-Dade — que se cobran al inquilino y los remites tú, tu administrador o la plataforma de reservas.
Solo rento dos meses al año. ¿Igual debo declarar en EE.UU.?
Sí, si hiciste la elección neta: el 1040-NR vence cada año, incluso en pérdida. Sin la elección, la retención del 30% liquida el lado de EE.UU., pero declararías para reclamar cualquier reembolso. En ambos casos, la renta se reporta en Canadá.
¿Puedo rentar por Airbnb mientras estoy en Canadá?
Solo si se abren tres puertas a la vez: las reglas de tu asociación permiten plazos cortos, tu ciudad permite rentas cortas en tu zona (Miami Beach las prohíbe en la mayoría de las zonas residenciales) y estás registrado para los impuestos transitorios. La mayoría de los condos de snowbirds no abre ninguna de las tres — el producto realista es un arriendo largo de temporada o anual, no rentas por noche.
Este artículo es información general sobre relocación y renta, no asesoría fiscal ni legal. La tributación transfronteriza de una renta depende de tu residencia, tu estructura de propiedad y las reglas de tu edificio — confirma tu caso con un contador transfronterizo antes de tu primer arriendo.
Yara Coker — SETTLE, servicios de relocación en Miami.
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Cuéntanos dónde está tu condo y cuántos meses pasas en Canadá — revisamos las reglas de tu edificio, el calendario de la temporada y el neto real antes de que lo anuncies.
